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近段時間以來，多個一二線城市的土拍市場升溫，北京、上海、杭州、成都等地樓面價創新高，核心城市優質地塊普遍高單價、高溢價成交。
這一現象的背后，一方面是政策不斷放松、市場信心逐漸恢復帶來的影響，另一方面，也說明在如今的市場大背景下，高能級核心區域的高價土地，去化和盈利反而更有保障，已成為房企的頭號“避險灣”，同時也是地方政府“穩定市場、優化增量”的重要抓手。
多地樓面價創新高
2025年以來，核心城市優質地塊土拍升溫。截至3月28日，北京、上海、杭州、成都、天津等地成交樓面價均創新高。
2月25日，上海以協議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，總價約4.87億元，占地面積約0.21公頃，容積率1.44，折合樓面價約16.11萬元/平方米，創造了新的全國最高價。
2月26日，天津和平區山東路地塊成交樓面價43449元/平方米，刷新2018年以來天津市樓面價最高紀錄。
3月18日，北京海淀樹村地塊被中海地產以75.02億元的價格摘得，成交樓面價102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高紀錄，之前最高紀錄為1月2日建發競得的海淀朱房地塊，成交樓面價95407元/平方米。
3月25日，位于杭州錢塘江南岸的18號地塊以77408.51元/平方米的成交樓面價，創下了杭州土地市場地價新高。僅僅過了三天，3月28日，杭州地價再次被刷新，位于蔣村板塊的24號地塊以88029元/平方米的成交樓面價被建發競得，成交總價343463萬元，溢價率達115.39%。
3月27日，成都推出的金融城三期H10地塊引發爭奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價16.25億元，起始樓面價2萬元/平方米。經過213輪競價后，該地塊最終被建發集團以33.47億元的價格摘得，成交樓面價41200元/平方米，溢價率高達106%。這一成交單價再次捅破成都樓面價天花板，成為成都土拍史上，第一宗樓面價突破4萬元的住宅用地。值得關注的是，這是成都近半年內第三次打破單價紀錄，而其距離上一次刷新紀錄僅過去16天。
政策松綁激發市場活力
對于一些核心城市部分地塊異常火爆的原因，一位全國TOP10房企管理層表示，近期包括北京、上海、深圳等城市拿出很多優質“壓箱底”寶地。這些核心區域很多地方多年沒有土地供應，需求一直得不到有效滿足，只要有新項目推出，新房去化速度較快，因此這些區域的地塊成為房企關注的焦點。
中指院指數研究部總經理曹晶晶也認為，核心城市優質地塊土拍升溫，與土地市場供需兩端變化均有關系。
“一是各地政府加大優質地塊的供應力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區、配套成熟的地塊。二是房企看好核心城市新房市場銷售回穩態勢，補倉意愿較高，同時年初所拿地塊能在當年進入銷售階段，有助于企業回籠資金，提升周轉效率。”曹晶晶稱。
上述TOP10房企管理層認為，當前房企投資拿地都是優中選優，不能拿錯一塊地。由此各家企業均優先選擇對核心城市核心區域進行投資，所以造成熱點一二線城市核心地段地塊熱度較高。
“短期來看，在房企拿地持續聚焦的背景下，今年核心城市優質地塊仍保持較高關注度。但城市能級不高的土地市場，仍面臨一定壓力，城市及區域分化現象將延續。”曹晶晶稱。
房企戰略轉向優質資產
幾乎每一輪土拍市場升溫，都和樓市復蘇息息相關。不過，今年這波市場熱潮，一個明顯特點是集中于一線和強二線城市，而非全國性的。
部分弱二線城市、更多三四線城市土地市場，仍以底價成交為主，城市之間分化加劇。比如，3月26日，蘇州高新區一宗涉宅用地以6.3億元成交，溢價率僅0.8%；寧波北侖區大碶街道宅地以底價2.74億元成交。
“這是房企基于對市場風險管控和利潤追求，投資策略更傾向于聚焦核心城市，加速補充核心城市土儲，而對三四線城市仍保持謹慎態度。”粵開證券首席經濟學家羅志恒說。
三四線城市土地市場風平浪靜，而一線城市地價屢創新高，反映城市化進程中人口與資源向高能級城市集中的趨勢。房企普遍收縮三四線布局，轉向一線和強二線城市的“核心資產”，表明市場格局已從“普漲”轉向“結構性機會”。
央企和國企是拿地主角
另一個明顯特點則是，這波土拍熱潮主要是由國企央企拉動。
3月18日，北京海淀區樓面價超10萬元/平方米的地塊，競得者是中海地產。2月25日，上海靜安寺社區樓面價超16萬元/平方米的地塊，競得者是靜安區國資委100%持股的上海靜投置新城市更新建設有限公司。3月27日成都樓面價41200元/平方米的地塊以及3月28日杭州樓面價88029元/平方米的地塊，均是被建發集團競得。
不過，被稱為“杭州地產一哥”的濱江集團，是個特例。2024年其斬獲23宗地，22宗位于杭州。去年10月以來，杭州土拍市場成交樓面價屢創新高，濱江集團對此貢獻很大。
1月24日，經過220輪競價，濱江集團以54.56億元競得杭州湖墅單元地塊，成交樓面價6.48萬元/平方米，溢價率71.25%。接著在3月25日杭州土拍中，又高價拿下兩宗地塊，一宗是水電新村地塊，另一宗是錢江新城二期宅地，總價25.38億元、樓面價4.18萬元/平方米。
對市場信心形成一定支撐
這輪土拍熱潮由高能級城市持續推出優質地塊拉動，背后更多的是穩地價、穩房價、穩市場的預期信號。
“近期核心城市土拍熱度走高，對市場產生了一定影響，土地價格上升，對于一二手房的價格預期，形成了反向引導作用。隨著核心城市、核心區域土地市場熱度不斷提升，有望逐步擴散至其他城市，從而在推動樓市企穩中發揮重要作用。”瑞銀投資銀行亞太及大中華區房地產研究主管林鎮鴻稱。
“這類項目入市后，預計將對市場信心形成一定支撐。尤其是在當前房地產市場整體調整的背景下，核心城市的優質住房產品，有望帶動改善型住房需求加快釋放。”曹晶晶表示。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對后續土地市場的趨勢分析認為，一方面，“地價”不斷刷新紀錄，顯示出土地資產的增值潛力和地價修復的動力。考慮到一些企業去年四季度以來房屋銷售狀況不錯，所以拿地積極性會明顯提高，此類態勢會在今年3月份及后續延續。另一方面，土地價格對于房屋價格等也會產生積極的反饋。受此影響，3月份以及后續各城市的新房以及二手房價格有更趨穩的特征，體現出土拍熱潮對房地產交易市場的正面影響。
有望帶動改善住房需求釋放
在此前的房地產行業，高價項目的入市過程，并非都是一帆風順。但時過境遷，當下各地樓市的限制性政策逐步退場，高端改善項目正普遍受到熱捧。
克而瑞表示，在當前市場大背景下，高能級核心區的項目去化和盈利更有保障，已成為房企的頭號避險灣。過去的2024年，便是高端住宅市場的“大年”，供應及成交雙雙走高。據CRIC監測數據，去年30個重點城市的新房和二手房中，3000萬以上高端住宅分別成交4356套和1497套，同比分別增長65%和17%，新房呈現出“越貴越買”特征，億元豪宅同比倍增144%。
上海、深圳、蘇州等多個城市，去年高端住宅供應均大幅增加。以成交量“獨占鰲頭”的上海為例，2020～2022年新房總價3000萬以上年供給套數均不足850套，2024年新房總價3000萬以上年供給套數已達3342套，較2023年實現倍增，市場成交也穩步攀升。
2025年以來，核心城市實現熱銷的項目，也大多為高端改善住宅。克而瑞表示，當前樓市延續止跌企穩，30個典型城市項目開盤去化率不降反增，今年1月已達階段性高點46%，區位核心、產品力較強的改善盤，則是支撐市場短期高熱的核心原因。
該機構還表示，新房豪宅市場出現了“越貴越買”的特征，即總價段越高的房源成交增幅越大，這也意味著高端購買力“不差錢”，相比于價格，更愿意為產品和服務買單。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，在當前以改善為主的消費市場中，高端項目確實具備一定競爭力，尤其是在主打改善的一線城市、強二線城市，確實可能出現“越貴越好賣”的特征，近期樓市數據表現不錯，房企也在抓住窗口期加速推廣產品。“不過，樓盤越貴越好賣，是個別主打高端消費城市的特殊狀態，不代表可以復制到其他低能級城市。”
曹晶晶表示，高價地塊往往要求更高的開發質量和設計標準，這也有利于推動企業打造高端產品，促進改善需求釋放。“隨著房企產品策略的趨同，預計未來高端改善市場競爭將更加激烈，企業投資也需保持理性。”
上游新聞綜合自財聯社、第一財經、證券時報、每日經濟新聞、中國房地產報
編輯：陳璐 責編：吳忠蘭 審核：阮鵬程
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